El mercado residencial de la costa reflejó mejor que ningún otro el hundimiento del sector tras el pinchazo de la burbuja. Hoy, después de tres años saliendo poco a poco a flote, exhibe una progresiva mejoría en sus diferentes vertientes: precios, demanda, inversión, promoción, etc. Los expertos afirman incluso que este segmento de viviendas ha salido reforzado de la crisis y de ahí que esté poniendo en liza un producto mucho más atractivo y a medida del cliente.
Un año más, el mejor termómetro que calibra la salud de las casas de playa es el informe Vivienda en la Costa de Tinsa. La tasadora, después de hacer un minucioso estudio del mercado junto al mar, informa de que el precio de estos inmuebles, que se ajustó por encima del 50% en muchas zonas, ya sube en tasa interanual en 71 de las 135 localidades analizadas, frente a las 35 de 2015 y las cuatro de 2014. Sin duda, esta revalorización representa la mejor señal de que la vivienda playera se reivindica en el sector inmobiliario.
Tinsa especifica que los mercados de la Costa del Sol, Baleares, Alicante y Canarias lideran esta recuperación de los precios, mientras que en Castellón, la cornisa cantábrica, Menorca y La Palma aún queda ajuste y en Almería, Huelva y Tarragona casi ha finalizado. Por municipios, Teguise y Tías, en Lanzarote, arrojan las mayores subidas (17,8% y 14%, respectivamente), seguidos por Gavà (Barcelona) y Benicarló (Castellón) -con aumentos del 13,2%- y Blanes (Gerona) -12,8%-. Los mayores desplomes se han dado en Piélagos, en Cantabria, -16%; Antigua, en Fuerteventura, -12,6%; y Los Alcázares, en Murcia, -10,6%.
El pujante momento de la vivienda de playa se palpa también en la cascada de campañas comerciales de los principales tenedores de este producto. Altamira, bajo el eslogan Casas de costa que no cuestan, ha puesto a la venta más de 2.000 viviendas nuevas y usadas en zonas de costa desde 25.000 euros. La Sareb, 2.337 desde 32.000 tras la iniciativa Tu casa a toda costa. O Casaktua, más de 1.000 inmuebles desde 63.000 euros con la etiqueta Disfruta a tope del verano. Son sólo tres ejemplos que ponen de manifiesto el importante papel que vuelve a jugar la costa en el mercado residencial.
Pese al evidente despertar del mercado de playa, desde Tinsa, mostrando cautela, se ve esta tendencia como una fase de estabilización que va extendiéndose poco a poco en un mapa muy heterogéneo. "Se entiende por estabilización que, por un lado, hay más zonas de incrementos de precios y, por otro, las caídas son más moderadas", explica Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
"El mercado de playa", advierte Ripoll, "sigue polarizado entre zonas de recuperación y áreas con ajuste pendiente". Este experto recuerda que la costa ha sido una demarcación "especialmente castigada durante la crisis como consecuencia de la combinación de sobreoferta, incrementos de precios por encima de la media en el boom (al menos, en el Mediterráneo) y demanda mayoritariamente nacional".
Ripoll identifica estos dos polos. En el positivo, sitúa "aquellos enclaves que han conjugado un mayor protagonismo del comprador extranjero y escaso stock como, por ejemplo, Marbella, la costa sur de Alicante y Mallorca". En el polo negativo, donde aún no se ha recuperado del todo la demanda y se está pendiente de la absorción del excedente, coloca algunas demarcaciones de Castellón, Tarragona, Almería, Murcia, oeste de Vizcaya o El Maresme. "En estos lugares, la digestión puede prolongarse algo más en el tiempo", vaticina.
Esta idea es compartida por Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores: "La tendencia general es el agotamiento del stock, pero hay que diferenciar zonas donde ya hay promociones en marcha y otras en las que aún queda oferta llave en mano, por ejemplo, en la cartera de las entidades financieras". En líneas generales, este analista da por hecho que los precios de las casas de la playa han tocado fondo en buena parte de la costa y, además, después de los agudos descensos los demandantes se han animado a volver a este mercado tan denostado durante los últimos años.
Aludiendo al profundo ajuste de precios experimentado desde 2007, Ripoll apunta que "hay muy buenas oportunidades, con perspectivas de revalorización a medio y largo plazo, dependiendo de las zonas". El director del Servicio de Estudios de Tinsa remarca que "empieza a notarse la vuelta del comprador nacional por la mejora de la situación económica y la estabilidad laboral". "El escenario de tipos de interés bajos", añade, "ha mejorado la accesibilidad, a la vez que ha reducido la rentabilidad de inversiones alternativas, lo que ha hecho que algunos inversores hayan optado por redirigir sus ahorros a este producto inmobiliario".
Este extremo es ratificado desde TM Grupo Inmobiliario, uno de los actores principales de la promoción residencial en la costa, que ha visto triplicarse sus ventas en el primer tramo de 2016. Según esta compañía, el retroceso de la crisis y la recuperación de la confianza de los compradores nacionales en el ladrillo han impulsado estas operaciones en, prácticamente, todas las zonas y, fundamentalmente en la Costa Blanca, "la preferida por los madrileños y por los españoles de otras regiones del centro peninsular" por su cercanía, comunicaciones, excelentes playas y por el tradicional apego familiar a esta zona, etc.
"Actualmente, estamos asistiendo a una recuperación importante de la costa alicantina por el lado de los precios y de la promoción gracias, sobre todo, a la fuerte demanda internacional", comenta Pablo Serna, director general de TM. "En 2015, tras Madrid, la provincia de Alicante fue la segunda de España en transacciones de vivienda nueva, según el Ministerio de Fomento. Y en concreto TM vendió un 40% más", recuerda.
En general, Serna señala que "el mercado de la vivienda en la costa lleva varios años en crecimiento". Aunque, en su opinión, quizá la noticia más positiva del último año sea la ligera recuperación del cliente español. En el caso de TM, esta balanza aún está muy decantada para el lado foráneo (75/25), pero el demandante nacional ha comenzado a ganar terreno. Serna ve tras el resurgir de la vivienda de playa la caída considerable del stock, que ha quedado limitado a núcleos lejanos a la costa o a casas de cierta antigüedad.
Respecto al diferente ritmo en la evolución de los precios, Ripoll esgrime que los motivos pueden ser diversos. "Hay zonas que comenzaron el ajuste más tarde o con menos intensidad y están todavía alcanzado el nivel de cruce de oferta y demanda. También el stock es un factor que sigue presionando los precios en algunas ubicaciones. Y en otras, la red técnica de Tinsa apunta, sencillamente, que sigue sin haber demanda. Esta situación suele darse en mercados con un elevado protagonismo del comprador nacional", detalla.
Además de los precios, otras variables que están dando brillo a la vivienda de costa, en opinión de Ripoll, son los plazos de venta, que han mejorado en un 60% de las zonas, la mayor actividad en torno al mercado del suelo y el notable incremento en el número de visados. "En Andalucía, por ejemplo, en las localidades de más de 10.000 habitantes se ha triplicado la concesión de permisos para edificar viviendas en 2015 respecto a 2014 y en la Comunidad Valenciana el aumento rondó el 75%", recuerda.
Mirando a la nueva promoción, Serna admite que "vuelve a ser habitual ver grúas en el horizonte en muchas zonas de costa, lo que trae consigo mayor competencia" -"por ahora, hay pastel para todos", dice-. El director general de TM dice que "quien esté pensando en adquirir una casa en la costa hoy encontrará una mayor y mejor oferta, pero no debería demorar su decisión porque los precios han empezado a subir". "El momento es ahora", asegura, avisando de que TM ya ha aplicado subidas de precios en algunos proyectos, como en el residencial Sunset Drive en la Playa de Poniente de Benidorm, por la alta demanda.
Este mensaje parece estar calando en el mercado, según la percepción de José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). "Las ventas crecen a ritmos de dos dígitos tanto en el stock bien ubicado, mantenido en condiciones de habitabilidad y con servicios en su entorno, como en los proyectos sobre plano. Las promociones que se están desarrollando se ajustan a las necesidades de una demanda solvente que tiene un perfil altamente exigente y quiere casas para vivirlas y disfrutarlas", comenta. Pérez también reconoce que aún queda excedente del boom mal ubicado, mal entendido y mal diseñado apto, básicamente, para su explotación vía alquileres.
Desde TM se describe cómo es la nueva vivienda de playa. "La adaptación al cliente, pensando en su vida en el residencial, es lo que marca el concepto del producto desde la compra del terreno. Hay que proporcionarle algo más que una casa. Hay que ofrecerle un estilo de vida", expone Serna. De ahí que su firma facilite a los propietarios servicios de mantenimiento, gestión de alquileres, ocio, etc. "Además de esto", prosigue, "el diseño y las calidades se enfocan para el disfrute a través de orientaciones con vistas al mar y todo tipo de cuidadas zonas comunes".
Este nuevo producto convive con una oferta de segunda mano en toda la costa, lo que dibuja un mapa de la vivienda de playa muy plural y rico, como refleja el estudio de Tinsa. "Este mercado ha sido el patito feo porque ha sufrido un ajuste muy duro, pero ya no lo es", subraya Ripoll.
http://www.elmundo.es/grafico/economia/2016/07/08/577e752a268e3eb90e8b4672.html
Un año más, el mejor termómetro que calibra la salud de las casas de playa es el informe Vivienda en la Costa de Tinsa. La tasadora, después de hacer un minucioso estudio del mercado junto al mar, informa de que el precio de estos inmuebles, que se ajustó por encima del 50% en muchas zonas, ya sube en tasa interanual en 71 de las 135 localidades analizadas, frente a las 35 de 2015 y las cuatro de 2014. Sin duda, esta revalorización representa la mejor señal de que la vivienda playera se reivindica en el sector inmobiliario.
Tinsa especifica que los mercados de la Costa del Sol, Baleares, Alicante y Canarias lideran esta recuperación de los precios, mientras que en Castellón, la cornisa cantábrica, Menorca y La Palma aún queda ajuste y en Almería, Huelva y Tarragona casi ha finalizado. Por municipios, Teguise y Tías, en Lanzarote, arrojan las mayores subidas (17,8% y 14%, respectivamente), seguidos por Gavà (Barcelona) y Benicarló (Castellón) -con aumentos del 13,2%- y Blanes (Gerona) -12,8%-. Los mayores desplomes se han dado en Piélagos, en Cantabria, -16%; Antigua, en Fuerteventura, -12,6%; y Los Alcázares, en Murcia, -10,6%.
El pujante momento de la vivienda de playa se palpa también en la cascada de campañas comerciales de los principales tenedores de este producto. Altamira, bajo el eslogan Casas de costa que no cuestan, ha puesto a la venta más de 2.000 viviendas nuevas y usadas en zonas de costa desde 25.000 euros. La Sareb, 2.337 desde 32.000 tras la iniciativa Tu casa a toda costa. O Casaktua, más de 1.000 inmuebles desde 63.000 euros con la etiqueta Disfruta a tope del verano. Son sólo tres ejemplos que ponen de manifiesto el importante papel que vuelve a jugar la costa en el mercado residencial.
Desde apartamentos a villas de lujo
La oferta de este nutrido escaparate se caracteriza por su variedad. Y aunque predominan los pequeños apartamentos y pisos en urbanizaciones privadas con zonas comunes, los inmuebles más asequibles, también pueden encontrarse chalés independientes y hasta villas de lujo. Estas últimas, sobre todo, en Islas Baleares. Por ejemplo, en Mallorca, Engel & Völkers impulsa la construcción de tres nuevos proyectos premium para responder "a la fuerte demanda de alto standing". Se trata de Cap Adriano (nueve villas y 10 apartamentos desde 2,2 millones), Pueblo (13 viviendas desde 1,7 millones) y Cap Vermell Estate (12 exclusivas casas desde 3,5 millones).
Pese al evidente despertar del mercado de playa, desde Tinsa, mostrando cautela, se ve esta tendencia como una fase de estabilización que va extendiéndose poco a poco en un mapa muy heterogéneo. "Se entiende por estabilización que, por un lado, hay más zonas de incrementos de precios y, por otro, las caídas son más moderadas", explica Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
"El mercado de playa", advierte Ripoll, "sigue polarizado entre zonas de recuperación y áreas con ajuste pendiente". Este experto recuerda que la costa ha sido una demarcación "especialmente castigada durante la crisis como consecuencia de la combinación de sobreoferta, incrementos de precios por encima de la media en el boom (al menos, en el Mediterráneo) y demanda mayoritariamente nacional".
Ripoll identifica estos dos polos. En el positivo, sitúa "aquellos enclaves que han conjugado un mayor protagonismo del comprador extranjero y escaso stock como, por ejemplo, Marbella, la costa sur de Alicante y Mallorca". En el polo negativo, donde aún no se ha recuperado del todo la demanda y se está pendiente de la absorción del excedente, coloca algunas demarcaciones de Castellón, Tarragona, Almería, Murcia, oeste de Vizcaya o El Maresme. "En estos lugares, la digestión puede prolongarse algo más en el tiempo", vaticina.
Esta idea es compartida por Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores: "La tendencia general es el agotamiento del stock, pero hay que diferenciar zonas donde ya hay promociones en marcha y otras en las que aún queda oferta llave en mano, por ejemplo, en la cartera de las entidades financieras". En líneas generales, este analista da por hecho que los precios de las casas de la playa han tocado fondo en buena parte de la costa y, además, después de los agudos descensos los demandantes se han animado a volver a este mercado tan denostado durante los últimos años.
Aludiendo al profundo ajuste de precios experimentado desde 2007, Ripoll apunta que "hay muy buenas oportunidades, con perspectivas de revalorización a medio y largo plazo, dependiendo de las zonas". El director del Servicio de Estudios de Tinsa remarca que "empieza a notarse la vuelta del comprador nacional por la mejora de la situación económica y la estabilidad laboral". "El escenario de tipos de interés bajos", añade, "ha mejorado la accesibilidad, a la vez que ha reducido la rentabilidad de inversiones alternativas, lo que ha hecho que algunos inversores hayan optado por redirigir sus ahorros a este producto inmobiliario".
Este extremo es ratificado desde TM Grupo Inmobiliario, uno de los actores principales de la promoción residencial en la costa, que ha visto triplicarse sus ventas en el primer tramo de 2016. Según esta compañía, el retroceso de la crisis y la recuperación de la confianza de los compradores nacionales en el ladrillo han impulsado estas operaciones en, prácticamente, todas las zonas y, fundamentalmente en la Costa Blanca, "la preferida por los madrileños y por los españoles de otras regiones del centro peninsular" por su cercanía, comunicaciones, excelentes playas y por el tradicional apego familiar a esta zona, etc.
"Actualmente, estamos asistiendo a una recuperación importante de la costa alicantina por el lado de los precios y de la promoción gracias, sobre todo, a la fuerte demanda internacional", comenta Pablo Serna, director general de TM. "En 2015, tras Madrid, la provincia de Alicante fue la segunda de España en transacciones de vivienda nueva, según el Ministerio de Fomento. Y en concreto TM vendió un 40% más", recuerda.
'Stock' a la baja
En general, Serna señala que "el mercado de la vivienda en la costa lleva varios años en crecimiento". Aunque, en su opinión, quizá la noticia más positiva del último año sea la ligera recuperación del cliente español. En el caso de TM, esta balanza aún está muy decantada para el lado foráneo (75/25), pero el demandante nacional ha comenzado a ganar terreno. Serna ve tras el resurgir de la vivienda de playa la caída considerable del stock, que ha quedado limitado a núcleos lejanos a la costa o a casas de cierta antigüedad.
Respecto al diferente ritmo en la evolución de los precios, Ripoll esgrime que los motivos pueden ser diversos. "Hay zonas que comenzaron el ajuste más tarde o con menos intensidad y están todavía alcanzado el nivel de cruce de oferta y demanda. También el stock es un factor que sigue presionando los precios en algunas ubicaciones. Y en otras, la red técnica de Tinsa apunta, sencillamente, que sigue sin haber demanda. Esta situación suele darse en mercados con un elevado protagonismo del comprador nacional", detalla.
Además de los precios, otras variables que están dando brillo a la vivienda de costa, en opinión de Ripoll, son los plazos de venta, que han mejorado en un 60% de las zonas, la mayor actividad en torno al mercado del suelo y el notable incremento en el número de visados. "En Andalucía, por ejemplo, en las localidades de más de 10.000 habitantes se ha triplicado la concesión de permisos para edificar viviendas en 2015 respecto a 2014 y en la Comunidad Valenciana el aumento rondó el 75%", recuerda.
Mirando a la nueva promoción, Serna admite que "vuelve a ser habitual ver grúas en el horizonte en muchas zonas de costa, lo que trae consigo mayor competencia" -"por ahora, hay pastel para todos", dice-. El director general de TM dice que "quien esté pensando en adquirir una casa en la costa hoy encontrará una mayor y mejor oferta, pero no debería demorar su decisión porque los precios han empezado a subir". "El momento es ahora", asegura, avisando de que TM ya ha aplicado subidas de precios en algunos proyectos, como en el residencial Sunset Drive en la Playa de Poniente de Benidorm, por la alta demanda.
Este mensaje parece estar calando en el mercado, según la percepción de José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). "Las ventas crecen a ritmos de dos dígitos tanto en el stock bien ubicado, mantenido en condiciones de habitabilidad y con servicios en su entorno, como en los proyectos sobre plano. Las promociones que se están desarrollando se ajustan a las necesidades de una demanda solvente que tiene un perfil altamente exigente y quiere casas para vivirlas y disfrutarlas", comenta. Pérez también reconoce que aún queda excedente del boom mal ubicado, mal entendido y mal diseñado apto, básicamente, para su explotación vía alquileres.
Desde TM se describe cómo es la nueva vivienda de playa. "La adaptación al cliente, pensando en su vida en el residencial, es lo que marca el concepto del producto desde la compra del terreno. Hay que proporcionarle algo más que una casa. Hay que ofrecerle un estilo de vida", expone Serna. De ahí que su firma facilite a los propietarios servicios de mantenimiento, gestión de alquileres, ocio, etc. "Además de esto", prosigue, "el diseño y las calidades se enfocan para el disfrute a través de orientaciones con vistas al mar y todo tipo de cuidadas zonas comunes".
Este nuevo producto convive con una oferta de segunda mano en toda la costa, lo que dibuja un mapa de la vivienda de playa muy plural y rico, como refleja el estudio de Tinsa. "Este mercado ha sido el patito feo porque ha sufrido un ajuste muy duro, pero ya no lo es", subraya Ripoll.
http://www.elmundo.es/grafico/economia/2016/07/08/577e752a268e3eb90e8b4672.html
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