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Le processus d’achat pour les acheteurs étrangers en Espagne : ce qui se passe vraiment

Par Xavier Sierra

Chaque semaine, je reçois une version de la même question de la part d’un acheteur qui a trouvé un bien qu’il aime : « Bon, et maintenant, il se passe quoi vraiment ? » C’est une question légitime — acheter un bien en Espagne suit un rythme différent de ce à quoi la plupart des acheteurs sont habitués chez eux, et personne ne veut de mauvaises surprises sur quelque chose d’aussi important. Voici le processus tel qu’il se déroule réellement, raconté par quelqu’un qui a accompagné des clients à travers celui-ci plus de fois qu’il ne saurait compter.

Étape 1 : Obtenez votre numéro de NIE

Avant de pouvoir acheter quoi que ce soit en Espagne, vous avez besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero) — un numéro d’identification fiscale pour étrangers. Chaque étape de l’achat passe par ce numéro : le contrat, le compte bancaire, le notaire, les impôts. Vous pouvez en faire la demande dans un consulat espagnol avant de voyager, ou dans un commissariat une fois sur place. Ce n’est pas compliqué, mais cela demande un peu de délai, donc c’est la première chose à régler, pas la dernière.

Étape 2 : Ouvrez un compte bancaire espagnol

Vous en aurez besoin pour la transaction elle-même — l’acompte, le solde, et les frais courants comme les charges et la copropriété par la suite. La plupart des acheteurs l’ouvrent soit lors d’une première visite, soit à distance une fois le NIE en main, selon la banque.

Étape 3 : L’offre et le contrat d’arrhes

Une fois le bien trouvé, vous faites une offre. Si elle est acceptée, vous signerez généralement un contrato de arras — un contrat de réservation avec dépôt — et verserez un acompte, généralement autour de 10 % du prix d’achat. Cela retire le bien du marché et engage légalement les deux parties. C’est un vrai contrat avec de vraies conséquences : si vous vous retirez sans motif valable, vous perdez généralement l’acompte ; si c’est le vendeur qui se retire, il doit généralement rembourser le double.

C’est précisément à ce stade qu’avoir votre propre avocat indépendant compte — pas celui de l’agent, pas celui du vendeur, le vôtre. Il examine les termes du contrat avant que vous signiez, pas après.

Étape 4 : La vérification préalable (due diligence)

Entre la signature du contrat d’arrhes et la finalisation de la vente, votre avocat vérifie correctement le bien :

C’est un travail peu visible, et c’est justement pour cela qu’il compte. C’est aussi, honnêtement, là où un bon avocat local justifie ses honoraires.

Étape 5 : La signature chez le notaire

La finalisation a lieu à l’étude du notaire, où les deux parties (ou leurs représentants munis d’une procuration) signent l’escritura pública — l’acte authentique de vente. Vous payez le solde restant à ce moment-là, et le bien change officiellement de mains. Si vous ne pouvez pas être présent, votre avocat peut agir en votre nom avec une procuration, ce qui est courant pour les acheteurs internationaux.

Étape 6 : L’enregistrement

Après la signature, l’acte est enregistré au registre foncier (Registro de la Propiedad), ce qui rend le changement de propriété officiel et public. Cela prend généralement quelques semaines à traiter.

Ce que cela coûte réellement au-delà du prix

C’est là que je vois le plus de surprises, alors soyons directs. Pour un bien de seconde main en Andalousie, prévoyez environ 10 à 13 % en plus du prix d’achat en taxes et frais :

Aucun de ces frais n’est optionnel ni négociable — ce sont les coûts réels de la transaction, et tout agent sérieux devrait vous expliquer ces chiffres avant que vous fassiez une offre, pas après.

Un point qu’il vaut la peine de clarifier directement

Si vous avez lu quelque chose sur l’achat immobilier en Espagne et la résidence, vous êtes peut-être tombé sur la « Golden Visa » — la résidence en échange d’un achat immobilier de 500 000 € ou plus. Je veux être direct là-dessus : cette voie a été supprimée en avril 2025. Acheter un bien en Espagne n’accorde plus la résidence à lui seul. Si la résidence fait partie de votre projet, d’autres voies légitimes existent encore (le visa non lucratif, le visa nomade numérique, entre autres), mais elles sont indépendantes de l’achat immobilier lui-même et nécessitent leur propre conseil juridique adapté — ce n’est pas quelque chose sur quoi j’improviserais une réponse, ni quelque chose qu’un agent devrait vous promettre dans le cadre d’une vente.

Après l’achat

Si vous êtes non-résident, il existe une obligation fiscale annuelle (Modelo 210) même si vous ne louez pas le bien — l’Espagne considère qu’un bien détenu par un non-résident génère un petit revenu théorique à des fins fiscales. Ce n’est pas un montant élevé, mais c’est facile à oublier, et cela vaut vraiment la peine de le savoir à l’avance plutôt que de le découvrir un an plus tard.

Ma place dans tout ça

Je ne suis pas votre avocat, et je ne prétendrai pas l’être — il vous en faut un indépendant, et je suis toujours heureux d’orienter mes clients vers des personnes de confiance. Ce que je peux faire, en revanche, c’est vous accompagner dans la réalité pratique, sur le terrain, de l’achat ici : quelles questions poser, ce qui revient habituellement avec les biens plus anciens de cette région, et comment tout cela se vit vraiment au quotidien, pas seulement sur le papier. Après plus de trente ans et de nombreuses ventes finalisées, j’ai pratiquement vu toutes les versions possibles de la façon dont cela peut bien se passer — et quelques-unes de la façon dont cela peut mal tourner.

Contactez-nous si vous voulez discuter d’où vous en êtes dans le processus — en français, espagnol ou anglais.

Mijas et Fuengirola : le guide local pour acheter sur la Costa del Sol

Par Xavier Sierra

Je vis à Mijas depuis 1993. Cela fait plus de trente ans que j’observe cette partie de la côte évoluer — de nouvelles routes, de nouveaux programmes immobiliers, de nouvelles vagues de gens qui découvrent ce qu’une poignée d’entre nous savait déjà depuis longtemps : c’est l’un des meilleurs endroits d’Europe pour véritablement y vivre, pas seulement pour le visiter.

Je suis de double nationalité française et espagnole, je parle couramment français, espagnol et anglais au quotidien, et ma femme parle aussi estonien — ce qui s’avère plus utile qu’on ne le pense, car une bonne partie de notre clientèle vient désormais des pays nordiques. Entre notre activité immobilière chez ParaPar et la gestion de ParaparGolf, nous passons l’essentiel de notre vie professionnelle à faire découvrir exactement cette région. Alors quand on me demande « Mijas ou Fuengirola ? » — j’ai eu cette conversation mille fois. Voici la version honnête.

Mijas : deux endroits très différents sous un même nom

La première chose à comprendre, c’est que « Mijas » n’est pas un seul endroit — c’est une grande municipalité qui couvre un vaste territoire, et l’endroit précis où vous vous installez à l’intérieur compte énormément.

Mijas Pueblo est la version carte postale : un village blanc à flanc de colline, des ruelles étroites, des ânes-taxis pour les touristes, et une vue vraiment spectaculaire sur la côte. C’est magnifique, et les biens immobiliers y ont un caractère authentique — maisons de village anciennes, terrasses avec vue sur mer, une forte identité de lieu. Mais c’est aussi situé dans les collines, à un vrai trajet en voiture de la plage, et plus fréquenté par les touristes à la journée que la plupart des acheteurs ne l’imaginent avant de visiter.

La Cala de Mijas est le versant côtier, et c’est là que se concentre aujourd’hui l’essentiel de l’intérêt réel des acheteurs. Elle a sa propre promenade en bord de mer, une véritable ambiance de ville (pas seulement une bande de complexes touristiques), et elle s’est beaucoup développée ces dix dernières années sans perdre ce qui la rendait attachante. Le golf y occupe aussi une place importante — plusieurs parcours se trouvent à courte distance, ce qui explique justement pourquoi associer une activité de golf à l’immobilier avait du sens pour nous.

Mijas Golf, Riviera del Sol, El Chaparral — ce sont les zones résidentielles entre La Cala et Fuengirola, principalement des villas et maisons de ville, plus calmes, plus résidentielles, appréciées des familles et de ceux qui veulent de l’espace sans être isolés.

Si vous hésitez entre le Pueblo et le Mijas côtier : le Pueblo si vous recherchez du caractère et que le trajet jusqu’à la plage ne vous dérange pas ; le Mijas côtier si l’accès à la plage et le confort au quotidien comptent davantage que la vue carte postale.

Fuengirola : sous-estimée, et je pèse mes mots

Fuengirola souffre d’une réputation un peu injuste de ville de tourisme de masse, et elle ne la mérite plus vraiment — si tant est qu’elle l’ait jamais pleinement méritée.

Ce que Fuengirola offre réellement : une vraie ville avec une véritable population espagnole vivant aux côtés de la communauté internationale (pas seulement une bulle touristique), l’une des meilleures promenades en bord de mer de toute cette côte, une ligne de train directe vers le centre-ville de Málaga et l’aéroport, et des prix qui restent nettement plus raisonnables qu’à Marbella ou dans les quartiers les plus prisés de la côte, sans grand compromis sur la qualité de vie.

Le marché des appartements y est solide — beaucoup de nos acheteurs cherchant quelque chose entre 200 000 € et 500 000 € finissent par choisir Fuengirola dès qu’ils marchent le long du front de mer et réalisent à quel point on y vit bien au quotidien. La ville est également devenue une base vraiment intéressante pour la location saisonnière, précisément grâce à cette combinaison train-plage — facile d’accès pour les voyageurs, agréable à vivre une fois sur place.

Ce que je dirais vraiment à un acheteur

Quelques éléments que je me retrouve à répéter sans cesse :

L’emplacement compte plus que les photos du bien. Une belle villa à cinq minutes de la plage et une belle villa à quarante minutes par une route de montagne se ressemblent parfaitement en photo. Demandez toujours où se situe précisément le bien, pas seulement dans quelle ville.

La distance à l’aéroport est un vrai atout. L’aéroport de Málaga se trouve à environ 20-30 minutes de la majeure partie de cette zone selon la circulation, ce qui est vraiment pratique si vous n’y vivez pas à l’année. C’est en partie pour cela que cette portion de côte fonctionne aussi bien pour les résidences secondaires que pour la location saisonnière.

Le golf change la définition du mot « pratique ». Si le golf fait partie de votre vie — et c’est le cas pour beaucoup de nos clients — la concentration de parcours autour de Mijas en particulier est l’une des meilleures raisons de s’y installer plutôt que plus loin sur la côte.

La demande locative est la plus forte là où je viens de le décrire. Si vous achetez en pensant aux revenus locatifs — que ce soit à long terme ou en location saisonnière comme Casa Ladera — La Cala de Mijas comme Fuengirola connaissent toutes deux une demande réelle et constante, pas seulement des pics touristiques saisonniers.

Là où je peux vraiment vous aider

J’ai arpenté la plupart de ces rues plus de fois que je ne saurais compter, en trois langues, depuis plus de trente ans. Que vous hésitiez entre Mijas Pueblo et La Cala, ou que vous vous demandiez si Fuengirola correspond réellement à ce que vous cherchez, c’est exactement le genre de question à laquelle je préfère répondre autour d’un café — ou au moins par un bon appel téléphonique — plutôt que de vous laisser deviner à partir de simples photos d’annonces.

Contactez-nous quand vous voulez, en français, espagnol, anglais — ou demandez ma femme si l’estonien est plus simple pour vous.