Par Xavier Sierra
Chaque semaine, je reçois une version de la même question de la part d’un acheteur qui a trouvé un bien qu’il aime : « Bon, et maintenant, il se passe quoi vraiment ? » C’est une question légitime — acheter un bien en Espagne suit un rythme différent de ce à quoi la plupart des acheteurs sont habitués chez eux, et personne ne veut de mauvaises surprises sur quelque chose d’aussi important. Voici le processus tel qu’il se déroule réellement, raconté par quelqu’un qui a accompagné des clients à travers celui-ci plus de fois qu’il ne saurait compter.
Étape 1 : Obtenez votre numéro de NIE
Avant de pouvoir acheter quoi que ce soit en Espagne, vous avez besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero) — un numéro d’identification fiscale pour étrangers. Chaque étape de l’achat passe par ce numéro : le contrat, le compte bancaire, le notaire, les impôts. Vous pouvez en faire la demande dans un consulat espagnol avant de voyager, ou dans un commissariat une fois sur place. Ce n’est pas compliqué, mais cela demande un peu de délai, donc c’est la première chose à régler, pas la dernière.
Étape 2 : Ouvrez un compte bancaire espagnol
Vous en aurez besoin pour la transaction elle-même — l’acompte, le solde, et les frais courants comme les charges et la copropriété par la suite. La plupart des acheteurs l’ouvrent soit lors d’une première visite, soit à distance une fois le NIE en main, selon la banque.
Étape 3 : L’offre et le contrat d’arrhes
Une fois le bien trouvé, vous faites une offre. Si elle est acceptée, vous signerez généralement un contrato de arras — un contrat de réservation avec dépôt — et verserez un acompte, généralement autour de 10 % du prix d’achat. Cela retire le bien du marché et engage légalement les deux parties. C’est un vrai contrat avec de vraies conséquences : si vous vous retirez sans motif valable, vous perdez généralement l’acompte ; si c’est le vendeur qui se retire, il doit généralement rembourser le double.
C’est précisément à ce stade qu’avoir votre propre avocat indépendant compte — pas celui de l’agent, pas celui du vendeur, le vôtre. Il examine les termes du contrat avant que vous signiez, pas après.
Étape 4 : La vérification préalable (due diligence)
Entre la signature du contrat d’arrhes et la finalisation de la vente, votre avocat vérifie correctement le bien :
- La Nota Simple du registre foncier — confirme qui est réellement propriétaire et s’il existe des dettes, hypothèques ou charges sur le bien
- Les charges de copropriété ou taxes municipales impayées (IBI) — vous ne voulez pas hériter des factures impayées de quelqu’un d’autre
- La situation urbanistique et les autorisations — particulièrement pertinent pour les biens anciens ou avec extensions, afin de confirmer que tout est correctement enregistré
C’est un travail peu visible, et c’est justement pour cela qu’il compte. C’est aussi, honnêtement, là où un bon avocat local justifie ses honoraires.
Étape 5 : La signature chez le notaire
La finalisation a lieu à l’étude du notaire, où les deux parties (ou leurs représentants munis d’une procuration) signent l’escritura pública — l’acte authentique de vente. Vous payez le solde restant à ce moment-là, et le bien change officiellement de mains. Si vous ne pouvez pas être présent, votre avocat peut agir en votre nom avec une procuration, ce qui est courant pour les acheteurs internationaux.
Étape 6 : L’enregistrement
Après la signature, l’acte est enregistré au registre foncier (Registro de la Propiedad), ce qui rend le changement de propriété officiel et public. Cela prend généralement quelques semaines à traiter.
Ce que cela coûte réellement au-delà du prix
C’est là que je vois le plus de surprises, alors soyons directs. Pour un bien de seconde main en Andalousie, prévoyez environ 10 à 13 % en plus du prix d’achat en taxes et frais :
- ITP (droit de mutation) : 7 % pour les biens de seconde main en Andalousie comme taux général (avec des taux réduits de 6 % ou 3,5 % dans certains cas — résidence principale sous certains seuils de prix, jeunes acheteurs, familles nombreuses). Si vous achetez du neuf directement auprès d’un promoteur, cela devient 10 % de TVA plus 1,2 % d’AJD (droit de timbre).
- Frais de notaire et de registre foncier : généralement 1 à 1,5 % combinés
- Honoraires d’avocat : généralement autour de 1 %, parfois un forfait
Aucun de ces frais n’est optionnel ni négociable — ce sont les coûts réels de la transaction, et tout agent sérieux devrait vous expliquer ces chiffres avant que vous fassiez une offre, pas après.
Un point qu’il vaut la peine de clarifier directement
Si vous avez lu quelque chose sur l’achat immobilier en Espagne et la résidence, vous êtes peut-être tombé sur la « Golden Visa » — la résidence en échange d’un achat immobilier de 500 000 € ou plus. Je veux être direct là-dessus : cette voie a été supprimée en avril 2025. Acheter un bien en Espagne n’accorde plus la résidence à lui seul. Si la résidence fait partie de votre projet, d’autres voies légitimes existent encore (le visa non lucratif, le visa nomade numérique, entre autres), mais elles sont indépendantes de l’achat immobilier lui-même et nécessitent leur propre conseil juridique adapté — ce n’est pas quelque chose sur quoi j’improviserais une réponse, ni quelque chose qu’un agent devrait vous promettre dans le cadre d’une vente.
Après l’achat
Si vous êtes non-résident, il existe une obligation fiscale annuelle (Modelo 210) même si vous ne louez pas le bien — l’Espagne considère qu’un bien détenu par un non-résident génère un petit revenu théorique à des fins fiscales. Ce n’est pas un montant élevé, mais c’est facile à oublier, et cela vaut vraiment la peine de le savoir à l’avance plutôt que de le découvrir un an plus tard.
Ma place dans tout ça
Je ne suis pas votre avocat, et je ne prétendrai pas l’être — il vous en faut un indépendant, et je suis toujours heureux d’orienter mes clients vers des personnes de confiance. Ce que je peux faire, en revanche, c’est vous accompagner dans la réalité pratique, sur le terrain, de l’achat ici : quelles questions poser, ce qui revient habituellement avec les biens plus anciens de cette région, et comment tout cela se vit vraiment au quotidien, pas seulement sur le papier. Après plus de trente ans et de nombreuses ventes finalisées, j’ai pratiquement vu toutes les versions possibles de la façon dont cela peut bien se passer — et quelques-unes de la façon dont cela peut mal tourner.
Contactez-nous si vous voulez discuter d’où vous en êtes dans le processus — en français, espagnol ou anglais.
