Por Xavier Sierra
Cada semana recibo alguna versión de la misma pregunta de un comprador que ha encontrado una propiedad que le encanta: «Vale, ¿y ahora qué pasa realmente?» Es una pregunta razonable — comprar una propiedad en España sigue un ritmo distinto al que la mayoría de compradores están acostumbrados en su país, y nadie quiere sorpresas en algo tan importante. Aquí está el proceso tal y como realmente se desarrolla, contado por alguien que ha acompañado a clientes por él más veces de las que puedo contar.
Paso 1: Consigue tu Número de NIE
Antes de poder comprar nada en España, necesitas un NIE (Número de Identidad de Extranjero) — un número de identificación fiscal para extranjeros. Cada parte de la compra pasa por este número: el contrato, la cuenta bancaria, el notario, los impuestos. Puedes solicitarlo en un consulado español antes de viajar, o en una comisaría aquí una vez estés en el país. No es complicado, pero sí requiere algo de tiempo, así que es lo primero que hay que resolver, no lo último.
Paso 2: Abre una Cuenta Bancaria Española
La necesitarás para la propia transacción — el depósito, el saldo, y gastos continuos como suministros y comunidad de propietarios después. La mayoría de compradores la abren en una visita temprana o de forma remota una vez tienen el NIE en mano, según el banco.
Paso 3: La Oferta y el Contrato de Arras
Una vez encuentras la propiedad, haces una oferta. Si se acepta, normalmente firmarás un contrato de arras — un contrato de reserva o depósito — y pagarás una señal, habitualmente en torno al 10% del precio de compra. Esto retira la propiedad del mercado y compromete legalmente a ambas partes. Es un contrato real con consecuencias reales: si te retiras sin causa justificada, generalmente pierdes la señal; si es el vendedor quien se retira, normalmente debe devolver el doble.
Es exactamente en esta fase donde tener tu propio abogado independiente importa — no el del agente, no el del vendedor, el tuyo. Revisan las condiciones del contrato antes de firmarlo, no después.
Paso 4: La Due Diligence
Entre la firma del contrato de arras y la finalización de la venta, tu abogado comprueba correctamente la propiedad:
- La Nota Simple del Registro de la Propiedad — confirma quién es realmente el propietario y si hay deudas, hipotecas o cargas sobre el inmueble
- Cuotas de comunidad o impuestos municipales pendientes (IBI) — no querrás heredar facturas impagadas de otra persona
- Situación urbanística y de licencias — especialmente relevante en propiedades antiguas o con ampliaciones, para confirmar que todo está correctamente registrado
Es un trabajo poco vistoso, y precisamente por eso importa. Es también, honestamente, donde un buen abogado local se gana sus honorarios.
Paso 5: La Firma ante Notario
La finalización ocurre en la notaría, donde ambas partes (o sus representantes con poder notarial) firman la escritura pública de compraventa. En este momento pagas el resto del importe, y la propiedad cambia oficialmente de manos. Si no puedes estar presente, tu abogado puede actuar en tu nombre con un poder notarial, algo habitual entre compradores internacionales.
Paso 6: La Inscripción
Tras la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, que es lo que hace oficial y pública la transmisión de la propiedad. Normalmente tarda unas semanas en procesarse.
Lo Que Realmente Cuesta Más Allá del Precio
Aquí es donde veo más sorpresas, así que voy a ser directo. En una propiedad de segunda mano en Andalucía, calcula aproximadamente un 10–13% adicional sobre el precio de compra en impuestos y gastos:
- ITP (impuesto de transmisiones): 7% en propiedades de segunda mano en Andalucía como tipo general (con tipos reducidos del 6% o 3,5% en casos específicos — vivienda habitual por debajo de ciertos umbrales de precio, compradores jóvenes, familias numerosas). Si compras obra nueva directamente de un promotor, esto pasa a ser un 10% de IVA más un 1,2% de AJD (actos jurídicos documentados).
- Notaría y Registro de la Propiedad: normalmente un 1–1,5% combinado
- Honorarios legales: normalmente en torno al 1%, a veces una tarifa fija
Ninguno de estos gastos es opcional ni negociable — son el coste real de la transacción, y cualquier agente serio debería explicarte estas cifras antes de que hagas una oferta, no después.
Algo Que Vale la Pena Aclarar Directamente
Si has leído algo sobre comprar propiedad en España y la residencia, puede que hayas visto mencionada la «Golden Visa» — residencia a cambio de una compra de propiedad de 500.000€ o más. Quiero ser directo sobre esto: esa vía fue abolida en abril de 2025. Comprar una propiedad en España ya no otorga residencia por sí sola. Si la residencia forma parte de tu plan, siguen existiendo otras vías legítimas (el Visado de No Lucrativo, el Visado de Nómada Digital, entre otros), pero son independientes de la compra de la propiedad en sí y necesitan su propio asesoramiento legal adecuado — no es algo que vaya a improvisarte una respuesta, ni algo que ningún agente debería prometerte como parte de una venta.
Después de la Compra
Si eres no residente, existe una obligación fiscal anual (Modelo 210) incluso si no alquilas la propiedad — España trata la propiedad en manos de no residentes como generadora de una pequeña renta imputada a efectos fiscales. No es una cantidad elevada, pero es fácil olvidarla, y realmente vale la pena saberlo de antemano en vez de descubrirlo un año después.
Dónde Encajo Yo en Todo Esto
No soy tu abogado, y no voy a fingir que lo soy — necesitas uno independiente, y siempre estoy encantado de recomendar a clientes personas de confianza. Lo que sí puedo hacer es acompañarte por la realidad práctica, sobre el terreno, de comprar aquí: qué preguntas hacer, qué suele surgir con las propiedades más antiguas de esta zona, y cómo se siente realmente todo el proceso día a día y no solo sobre el papel. Después de más de treinta años y muchas compraventas completadas, prácticamente he visto todas las versiones de cómo esto puede salir bien — y alguna de cómo puede no salir.
Ponte en contacto si quieres hablar sobre en qué punto del proceso te encuentras — en francés, español o inglés.
